Комплекс "закрытого типа" - особенности управления.

Комплексы так называемого закрытого типа - а их в Болгарии, особенно на побережье, не мало - выделены в Законе об управлении этажной собственностью (ЗУЕС) в отдельную категорию. Чл. 2 ЗУЕС устанавливает, что управление в таких комплексах регулируется с помощью договоров, заключенных между инвестором и собственниками самостоятельных объектов, нотариально удостоверенных и зарегистрированных в Агенции по вписыванию.

Как действовать собственникам, если таких договоров нет? Или есть договора только с частью владельцев? Или же компания – инвестор уже не существует или не действует по той или иной причине? В этой статье мы рассмотрим довольно часто допускаемую ошибку в отношении управления жилищными комплексами „закрытого типа” при отсутствии предусмотренных ЗУЕС договоров. Чаще всего управление предлагается осуществлять по общим правилам, установленным Закном для этажной собственности, т.е. с помощью Общего Собрания (ОС) этажной собственности (ЕС), в котором участвуют абсолютно все собственники самостоятельных объектов в комплексе. При этом ЕС также регистрируется именно таким образом – как совокупность всех владельцев. Эта схема является абсолютно неправильной. Подобная организация ОС ЕС незаконна. Соответственно, и решения ОС ЕС, которые были приняты на таких собраниях, также являются незаконными и подлежат отмене в порядке, предусмотренном статьей 40 ЗУЕС.

Важно понять, что представляет собой архитектурная структура комплекса закрытого типа. Обычно она состоит из отдельных блоков, секций или входов (подъездов), например : A,B, C, D, E, F. Это отражено в разрешении на ввод комплекса в эксплуатацию (акт 16) и является гарантированным признаком того, что ваш блок, секция, вход представляет собой отдельную ЕС. Затребуйте таблицу оценщика на момент ввода комплекса или отдельных блоков в эксплуатацию. Там вы увидите сумму процентов идеальных частей из общих частей каждой секции. Если при подсчете получается 100 процентов, в таком случае, безусловно, ваша секция - ЕС.

Отдельная ЕС существует как отдельный субъект. Она управляется самостоятельно, принимает самостоятельные решения, выбирает совет управляющих, регистрируется в реестре ЕС в мэрии соответствующей общины. ОС ЕС отдельных входа, блока или секции может принять решение о самостоятельном управлении, а также заключить по собственному выбору договора на содержание мест общего пользования (в секции). Отдельная ЕС не может быть обязана или принуждена участвовать в массовых собраниях всего комплекса, как и не обязана выполнять принятые такими собраниями решения, за исключениями случаев, предусмотренных ЗУЕС и связанным с общими вопросами.

Так, если необходимо решить вопросы, касающиеся всех собственников в комплексе, например, по управлению и содержанию общей территории или обслуживающих весь комплекс сооружений, бассейнов, игровых площадок и т.д., созывается совместное общее собрание в порядке, установленном ЗУЕС. От каждой ЕС делегируют равное число представителей, и решения принимаются в соответствии с установленной ЗУЕС процедурой. Эти решения являются обязательными для всех владельцев. Т Подробнее об организации порядка управления в комплексах закрытого типа мы расскажем Вам на наших консультациях

.